O EURPLN, nieruchomościach i konferencji prezesa NBP

NBP opublikował raport o polskim rynku nieruchomości w IV kwartale. Jak wskazują autorzy raportu obserwowano wysoką aktywność na rynku mieszkaniowym po przejściowym załamaniu odnotowanym w drugim kwartale i ożywieniu w trzecim. Ceny nadal rosną (nie dotyczy Warszawy), czemu sprzyjają oferty w lepszych lokalizacjach. Wskaźniki kredytowej dostępności pozostają wysokie i powinny sprzyjać kontynuacji popytu. Dodatkowo, ograniczenie podaży i ofert ze strony deweloperów powinno podtrzymywać ceny. W segmencie komercyjnym widać wpływ zmiany nawyków konsumpcyjnych, wyłączeń epidemicznych i pracy zdalnej. Firmy budowlane pozostają pod niekorzystnym wpływem zmniejszenia inwestycji współfinansowanych z UE oraz ograniczeń inwestycyjnych w branżach dotkniętych epidemią. 

Dynamika cen mieszkań w ujęciu kwartał do kwartału zależna była od analizowanego rynku i lokalizacji. We wszystkich grupach miast rosły ceny na rynku pierwotnym, co napędzane było m.in. większą sprzedażą droższych mieszkań w lepszej lokalizacji (wzrost cen transakcyjnych o 3,1% kw/kw dla grupy 10 miast). Na rynku wtórnym wzrosty cen transakcyjnych były niewielkie (wzrost o 1,3% kw/kw), a w Warszawie spadły kolejny kwartał. 

W ujęciu kwartał do kwartału wzrosły ceny najmu. Spadły jednak dynamiki w ujęciu rocznym. Tu wprost można doszukiwać się naszym zdaniem wpływu pandemii - mniejsza liczba wynajmujących długoterminowo (studenci) i "uwolnienie" części mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy. Jak wskazują autorzy raportu wciąż utrzymuje się wysoka podaż ofert najmu długookresowego, co może sprzyjać spadkom cen najmu w przyszłości. Uważamy jednak, że przynajmniej część popytu na najem znormalizuje się po wakacjach, wraz z powrotem studiów w formie stacjonarnej.

Nie zmienił się wskaźnik dostępności cen mieszkań (za przeciętne wynagrodzenie można kupić średnio 0,76 mkw w 7 największych miastach). Wzrósł wskaźnik kredytowej dostępności mieszkania.

W ujęciu rok do roku wzrosła wartość wypłat nowych kredytów mieszkaniowych (po sporym spadku w II kwartale). Nie odnotowano natomiast wzrostu niespłacalności kredytu (trudności z II kwartału były przejściowe).

Większość kupujących mieszkanie robiła to na potrzeby własne lub z przeznaczeniem na wynajem. Istotna jest natomiast różnica w udziale pozyskanych środków na mieszkanie – w przypadku potrzeb własnych 60% środków pochodzi z kredytów, natomiast w przypadkach wynajmu lub zamiaru odsprzedaży w korzystnym okresie większość kapitału pochodzi z środków własnych. Mieszkania pozostają ważną klasą aktywów dla osób oszczędzających.

W naszej ocenie perspektywy rynku mieszkaniowego wciąż pozostają dobre. Niskie stopy procentowe (naszym zdaniem rozpoczęcie normalizacji możliwe jest w 2. połowie przyszłego roku) sprzyjać będą dalszym zakupom mieszkań. Pomagać może też relatywnie dobra sytuacja gospodarstw domowych (nie zrealizowały się czarne scenariusze z początku pandemii, wzrosty bezrobocia były niewielkie).

W mniej różowych barwach maluje się obraz rynku nieruchomości komercyjnych. Jak wskazują autorzy raportu na rynkach nieruchomości biurowych zwiększyły się nierównowagi wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Zwiększyła się liczba pustostanów. Spadł popyt na powierzchnie biurowe. Renegocjowano umowy najmu w powierzchniach handlowych. Wciąż natomiast dynamicznie rozwijał się rynek powierzchni magazynowej. Jak wskazano w raporcie wpływ pandemii na rynek nieruchomości komercyjnych będzie odczuwalny w dłuższym okresie zarówno w kwestii czynszów jak i cen transakcji sprzedaży nieruchomości. Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych dobrze koresponduje z koniunkturą gospodarczą i krótkoterminową presją na pracę zdalną oraz zakupy online.

Jakie wnioski przedstawia raport z przeprowadzonych ankiet z deweloperami oraz firmami budowlanymi? Rynek mieszkaniowy bardzo szybko odbudował popyt w II połowie roku po wstrząsach związanych z epidemią COVID-19 – rok zakończył się z niższym spadkiem sprzedaży niż przewidywano. Wpływ na to miało utrzymanie poziomów cen mieszkań – rosnące koszty produkcji przerzucane są na klienta. Dodatkowo, w obawie przed nadpodażą lokali na rynku oraz nadmiernym frontem inwestycyjnym zmniejszono liczbę rozpoczętych inwestycji oraz dostępnych ofert. To prawdopodobnie jeden z powodów (od strony podażowej), który spowodował, że korekta cen w trakcie pandemii była niewielka. 

Większość deweloperów w ankiecie zasygnalizowało kontynuację wzrostów sprzedaży w 2021r. Sytuacja deweloperów była dobra i w zasadzie nie odnotowywano problemów związanych z płynnością finansową.

Sytuacja firm budowlanych jest istotnie gorsza niż firm deweloperskich. Wpływ na to mają, obok epidemii COVID-19, obawy związane z wygasającą perspektywą finansową UE oraz spadek inwestycji infrastrukturalnych. Zmiany planów inwestorów w 2020r. miały wpływ na spadek przychodów blisko połowy firm budownictwa kubaturowego. W sektorze narasta konkurencja, co także odbija się na wynikach finansowych. Ponadto spadł popyt na usługi budowlane, głównie ze stron inwestycji biurowych, handlowych i hotelowych. Najwięcej problemów w utrzymaniu płynności finansowej miały małe firmy, występujące najczęściej w roli podwykonawców. One także najczęściej przewidują poprawę swojej sytuacji w tym roku, chociaż przeważająca część ankietowanych uważa, że sytuacja ich firm nie ulegnie poprawie.

EURPLN rozpoczął spadanie już na początku miesiąca. Stopniowo padały kolejne poziomu wsparcia i kurs obecnie przekroczył MA55 i zmierza w stronę MA200 i lutowych minimów lokalnych. Nie doszło do dalszego wzrostu notowań, choć wyznaczone zostały nowa maksima lokalne (4,68). Co się stało?

Przede wszystkich od tamtego czasu doszło do wzrostów na parze EURUSD (osłabienie dolara), uspokoiła się sytuacja na rynku stopy procentowej (brak presji wzrostowej na stawki swapowe, zarówno lokalnie, jak i globalnie). Z uwagi na charakter zaskoczeń pomiędzy danymi amerykańskimi (ostatnio głównie in plus) oraz europejskimi (ostatnio co najwyżej mieszany wydźwięk, potęgowany problemami epidemicznymi) uważamy, że jesteśmy blisko dna na EURUSD i w kolejnych miesiącach kierunek powinien być wzrostowy.

Nieco oddaliło się ryzyko prawne (nie ma pewności czy posiedzenie SN odbędzie się w zaplanowanym terminie z uwagi na sytuację epidemiczną, spekuluje się o przesunięciu), a inwestorzy skupili się przede wszystkim na wyroku TSUE, który będzie miał miejsce dopiero pod koniec kwietnia. Nie można też wykluczyć, że część uczestników rynku jest już spozycjonowana pod ryzyko prawne i brakuje kolejnych podmiotów skłonnych do sprzedawania PLN. Z odsieczą przyszła też RPP, zmiękczając swoje zainteresowanie kursem walutowym. Do tego pory RPP pisała, że „tempo ożywienia może być ograniczane przez brak wyraźnego i trwalszego dostosowania kursu złotego”. Obecnie preferuje formułę, że „tempo ożywienia będzie także uzależnione od dalszego kształtowania się kursu złotego”. Pisaliśmy, że wkrótce RPP porzuci zainteresowanie kursem i naszym zdaniem jest to pierwszy krok w tym kierunku, choć chętnie posłuchamy jeszcze, co na ten temat sądzi prezes Glapiński (dziś o 15:00). Być może w tej zmianie nie ma sygnału.

Widać wyraźnie, że w pewnym momencie EURPLN zerwał z trajektorią rozbieżną z walutami regionu (zaznaczone na wykresie) i umocnił się. To właśnie naszym zdaniem pokazuje wagę problemów lokalnych. Cały ruch aprecjacyjny w regionie to już pokłosie wyższych poziomów EURUSD.

Podczas pisania poprzedniego komentarza walutowego zaznaczaliśmy wyraźnie, że harce EURPLN na najwyższych poziomach od 2009 roku nie oznaczają zmiany scenariusza w średnim terminie. Utrzymaliśmy prognozę na koniec kwartału na poziomie 4,60. Pisaliśmy jednak też, że w krótkim terminie możliwe są wycieczki ponad 4,70. To ryzyko (na razie) nie zmaterializowało się. Dalecy jesteśmy jednak od stwierdzenia, że to już definitywnie koniec deprecjacji. Ryzyko prawne oddaliło się, ale nie zniknęło. Problem niskich, realnych stóp procentowych nie rozwiąże się sam (i jego rozwiązaniu RPP jest wyraźnie niechętna), a przed nami wyższe odczyty inflacji. Nie obstawialibyśmy już w tym momencie, że kierunek na EURPLN jest tylko w dół. Raczej należy być przygotowanym, że przedział wahań uległ rozszerzeniu do 4,50-4,68. Na kierunkowe ruchy przyjdzie czas w kolejnych kwartałach.

A oto i nasze prognozy walutowe (nie nowe, bo nic nie zmienialiśmy):