Ceny na rynku nieruchomości nie spadają. USA: potrzymaj mi piwo.

Dziś w kalendarzu nuda. Z globalnych wydarzeń można rzucić okiem na wystąpienia przedstawicieli Fed (Powell, Evans, Bostic, Bullard, Bowman) i prezeski EBC C. Lagarde.

Można spodziewać się też kilku newsów dot. krajowego budżetu, ponieważ dziś rząd ma zajmować się projektem budżetu na 2023 i Strategią Zarządzania Długiem 2023-2026.

Stało się. W lipcu odnotowaliśmy pierwszy spadek cen nieruchomości mieszkaniowych w 20 największych metropoliach w USA od 2012 roku. Wyniósł on dokładnie 0,4% m/m (dane wyrównane sezonowo). Patrząc na cały kraj spadek w tożsamym ujęciu wyniósł 0,6%. W skali kraju był to pierwszy spadek cen od maja 2020 roku.

Czy dane te są zaskakujące? Nie wydaje nam się, ale z pewnością powinny ucieszyć Rezerwę Federalną, która usilnie stara się sprowadzić inflację do celu. Kończąc już wątek amerykańskiego banku centralnego, bo nie o tym jest dzisiejszy tekst, warto zauważyć, że takie zachowanie rynku długu oddala możliwość sprzedaży papierów zabezpieczonych hipotekami (MBS) z bilansu Fed (choć tu wiele zależy od dalszej "współpracy" rynku nieruchomości z bankiem centralnym). Ponadto, głębszy spadek cen nieruchomości, u progu którego naszym zdaniem znajdujemy się, powinien także wzmocnić oddziaływanie efektu majątkowego. Ten w ostatnich miesiącach działał głównie przez rynek kapitałowy, co przyczyniło się do potężnej destrukcji majątku netto. ​W kolejnych miesiącach sytuacja ta powinna przynieść wzmocnienie tego kanału oddziaływania na popyt krajowy.

Wracając do rynku nieruchomości, wczoraj poza negatywnym odczytem dotyczącym samych cen, poznaliśmy również świetne dane dot. sprzedaży nowych domów. Te wzrosły w sierpniu o blisko 29% w ujęciu miesięcznym do 685 tys. (SAAR). Nie wydaje się jednak, że jest to jakiś zwrot obranego pewien czasu temu trendu. Nie będą do tego zachęcać z pewnością stopy procentowe. 30-letnia stopa kredytu hipotecznego (najbardziej popularny produkt hipoteczny na amerykańskim rynku) dobiła już do blisko 6,3%. W kolejnych tygodniach nie można wykluczać kolejnych wzrostów. Czynnik ten z pewnością zwiększać dostępności mieszkaniowej nie będzie. Tym samym z tego punktu widzenia kontynuacja spadku sprzedaży nieruchomości wydaje się scenariuszem bazowym.

Ponadto, ze względu na strukturę zadłużenia (dużo hipotek z zablokowanymi stopami procentowymi znacznie poniżej bieżących poziomów rynkowych), można spodziewać się relatywnie małej podaży w kolejnych miesiącach. Sprzedaż nieruchomości oznaczałaby bowiem konieczność refinansowania umowy do zdecydowanie mniej korzystnych warunków (o ile konsument posiadałby zdolność kredytową). Widać to również po danych dot. anulowania transakcji na rynku mieszkaniowym. Przy kontynuacji wzrostu cen można oczekiwać, że aktywność spadnie jeszcze bardziej. Mamy zatem gotowy przepis na samonapędzający się spadek cen.

Na jak duży spadek można liczyć? Tutaj ciężko rokować, aczkolwiek można wskazać, że spadek rzędu 20% z obecnych poziomów dopiero skutkowałby spadkiem poziomu cen do trendu z lat​ 2012-2019. Czy tak głębokie cofnięcie jest realne? Tego nie wiemy, aczkolwiek właśnie takiej skali korektę odnotowaliśmy w efekcie kryzysu subprime (z drugiej strony ówczesna korekta pchnęła ceny poniżej trendu). Warto również pamiętać, że spadek cen nieruchomości będzie stopniowo oddziaływał na poprawę dostępności mieszkaniowej, co też powinno zachęcać do wchodzenia na rynek. Z drugiej strony dostępność prawdopodobnie pozostanie niska z punktu widzenia kosztu hipoteki w kolejnych kwartałach. Patrząc bardziej długoterminowo należy również pamiętać o znacznym niedoborze nieruchomości mieszkaniowych w USA, co strukturalnie nie powinno generować długotrwałych i głębokich spadków cen. Poza tym, jakość udzielanych kredytów w tym cyklu była zdecydowanie lepsza aniżeli przed ostatnim kryzysem. Tym samym prawdopodobieństwo fire sale wydaje się istotnie niższe.

Reasumując, spadki cen na rynku nieruchomości można raczej traktować za rzecz pewną. Polemizować można jedynie o zasięgu spadków. Stoimy tu na stanowisku, że skala korekty z kryzysu subprime jest tu raczej wariantem maksymalnym (20%). Podobnie można twierdzić, że w najbliższych miesiącach (a bezpiecznie i nawet kwartałach) raczej nie ma podstaw do poprawy wskaźników aktywności na rynku domów (sprzedaż, budowy). Pisaliśmy ostatnio, że jesteśmy coraz bliżej stabilizacji aktywności na niższym poziomie i raczej nie ma sensu w tym momencie tego stwierdzenia zmieniać. ​

∙ Polska: Opublikowano projekt ustawy o szczególnych rozwiązaniach służących ochronie odbiorców energii elektrycznej w 2023 roku w związku z sytuacją na rynku energii elektrycznej. Ustawa dotyczy zamrożenia cen energii dla odbiorców indywidualnych w 2023 roku na poziomie cen z 2022 roku (do pewnego poziomu zużycia, w zależności od typu gospodarstwa). 

Łączny koszt rozwiązania ma opiewać na 26,8 mld zł (z tego 24,025 mld zł to koszty rekompensat dla firm energetycznych z 2022 rok, a 2,8125 mld zł to koszt zastosowania upustu dla oszczędzających energię na lata 2024-2025 r.). Środki mają pochodzić z Funduszu Przeciwdziałania COVID-19. Projekt ustawy wraz z OSR można znaleźć pod linkiem.

∙ Polska: Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej ds. reformy wskaźników referencyjnych zaakceptował Mapę Drogową procesu zastąpienia wskaźników referencyjnych WIBOR i WIBID przez indeks WIRON. Mapę można znaleźć pod adresem.

∙ Węgry: Bank centralny zaskoczył i podniósł stopy o 125pb (o 25pb więcej niż oczekiwał konsensus). Obecnie główna stopa procentowa wynosi 13%.

∙ USA: Indeks zaufania amerykańskich konsumentów wg Conference Board wzrósł we wrześniu do 108 pkt. z 103,6 pkt. miesiąc wcześniej, po korekcie ze 103,2 pkt..