USA: budowictwo mieszkaniowe powyżej poziomów z 2019

W lipcu liczba wydanych pozwoleń na budowę wyniosła 1495 tys. (konsensus 1320 tys.). Jest to wzrost o 18,8% m/m i 9,4% r/r. Rozpoczęto budowę 1496 tys. domów (konsensus 1240 tys.), co wzrost o 22,6% m/m i 23,4% r/r. Wysokiego odczytu spodziewano się od poniedziałku, kiedy opublikowano najwyższy od 1998 roku indeks HMI (Wells Fargo/NAHB). Można jednak śmiało stwierdzić, że rzeczywistość przerosła oczekiwania.  

Motorem napędowym dla budownictwa mieszkalnego w USA są niewątpliwie rekordowo niskie stopy procentowe, co utrzymuje kredytową dostępność mieszkania (jeszcze) na wysokim poziomie. Średnie oprocentowanie 30 letnich kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej (wykres poniżej) w lipcu oscylowało na poziomie 3%. Wysokiemu poziomowi aktywności na rynku nieruchomości sprzyjała również pogoda. 

Trudno jednak z danych wysnuć twardy wniosek, że mamy obecnie do czynienia z przeprowadzkami na przedmieścia. Jest to tymczasem wniosek medialnie popularny. Na przedmieściach koszty życia są niższe, poczucie bezpieczeństwa zdrowotnego wyższe (mniejsza gęstość zaludnienia = mniejsze ryzyko zakażenia koronawirusem), a dojazd do pracy w dobie pracy zdalnej nie jest problemem. Teza jest atrakcyjna i logiczna. Być może będzie można ją zweryfikować badając z biegiem czasu lokalizację nowych inwestycji oraz transakcji z rynku pierwotnego i wtórnego. Nie jesteśmy jednak w stanie jej potwierdzić analizując bieżące dane z rynku budownictwa mieszkaniowego. Stosunek domów wielorodzinnych do jednorodzinnych nie wyrywa się z trendu.

Dostępność kredytów oraz wysoki popyt sugerują korzystne perspektywy dla rynku nieruchomości mieszkalnych. Ciągła niepewność co do rozwoju Covid-19 i wysoka stopa bezrobocia ograniczają jednak grono osób, które mogłyby skorzystać ze spadku oprocentowania kredytów. Nawet gdy epidemia cofnie się, bez pracy pozostanie zapewne spora część osób, której dotkną zmiany strukturalne. Ponadto niskie „zapasy” domów i mieszkań przy rosnącym popycie niebawem przyspieszą wzrost cen. Tym bardziej, że rosną też koszty budowy, co wiąże się bezpośrednio z rosnącymi cenami drewna z powodu plagi chrząszczy niszczących lasy. 

Indeks kredytowej dostępności mieszkania w kredycie na stałą stopę jest bardzo wysoki, jednak zaczyna się powoli obniżać. (Indeks jest tak skonstruowany, że wartość równa 100 oznacza, że rodzina o medianowym dochodzie ma zdolność kredytową pozwalającą zakupić dokładnie dom, którego cena plasuje się w medianie). Osiągnięcie poziomów budownictwa w okolicach 2 mln (SAAR miesięcznie) będzie trudne, zwłaszcza bez boomu populacyjnego i w sytuacji, kiedy procesy prowadzące do wyprowadzki na przedmieścia spowodują obniżenie cen najmu nieruchomości w miastach.