Krótkie podsumowanie najnowszego raportu NBP oraz kilka wniosków. Ceny rosną, ale widać hamowanie dynamik rocznych, co może być związane z górką podażową, z którą mamy obecnie do czynienia. Nie widać spowolnienia w zakresie pozwoleń na budowę, jednak cykl budowania sugeruje, że wchodzimy w okres zmniejszonej podaży gotowych mieszkań. Nie zaobserwowano gwałtownej podaży mieszkań przeznaczonych do tej pory na wynajem, a rynek zdominowały dostosowania cenowe (obniżki stawek najmu). Przy dalszych wzrostach cen mieszkania te mogą być sprzedane, co powinno wyrównać niższą podaż z rynku pierwotnego zapobiegając jednocześnie gwałtownym wzrostom cen. Możliwości zakupowe konsumentów, szczególnie na kredyt, pozostaną wysokie nawet przy podwyżkach stóp procentowych.
W I kwartale rosły ceny transakcyjne w większości miast na rynku pierwotnym i wtórnym, choć sytuacja była zróżnicowana. W ujęciu zagregowanym (7 największych miast, 10 najmniejszych miast) tylko na rynku wtórnym w tej pierwszej kategorii odnotowano kwartalny spadek cen wiedziony przede wszystkim Warszawą, Poznaniem i Łodzią. Sytuacja w mniejszych miastach jest pod tym względem dużo bardziej stabilna. Prawdopodobnie spadek ten wynika z wystawienia na sprzedaż mieszkań do tej pory przeznaczonych na wynajem i mogły to być mieszkania nieco gorszej jakości (nie było to jednak zjawisko masowe, o czym dalej). Ceny korygowane indeksem hedonicznym rosły w wyżej wymienionych miastach, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawały się jednak drożej i efektu spadku cen nie widać. W ujęciu rocznym dynamiki cenowe są dodatnie, ale nieznacznie spowalniają. W kwestii kosztów budownictwa odnotowano jedynie niewielkie podwyżki w ostatnim kwartale, co stoi w sprzeczności z percepcją gwałtownego wzrostu cen materiałów budowlanych.
Liczony przez nas indeks kredytowej dostępności mieszkania nieznacznie się obniżył, jednak pozostaje blisko maksimów. Indeks ten wyznacza obciążenie (iloraz) przeciętnej pensji realnej wysokością raty za przeciętnej wielkości kredyt hipoteczny. Wartości powyżej 1 oznaczają, że rata jest niższa od pensji, zaś wartości poniżej 1 sugerują sytuacją odwrotną. Generalnie im liczba wyższa, tym kupujący może pozwolić sobie na obsługę kredytu o wyżej wartości. Przy konstruowaniu indeksu nie bierzemy pod uwagę maksymalnej wartości kredytu, który może być zaciągnięty przy przeciętnym wynagrodzeniu. Dane przedstawione przez NBP sugerują, że również ten element wyraźnie rośnie.
Indeks kredytowej dostępności traktujemy jako probierz możliwości zakupowych konsumentów. Dane dot. polskiego rynku nieruchomości mają krótką historię, zaburzoną dodatkowo światowym kryzysem gospodarczym lat 2007-2009. Nie wiemy więc do końca jakiej wartości wskaźnik pozwala na kontynuację wysokiej aktywności na rynku nieruchomości w spokojnym otoczeniu makroekonomicznym. Biorąc pod uwagę tendencje cenowe z ostatnich lat można z przybliżeniem założyć, że przy wskaźniku w okolicach 2 i powyżej, konsumenci posiłkujący się kredytem czują się nadal komfortowo i decydują się na zakup. Czerwona linia na wykresie przedstawia hipotetyczną wartość wskaźnika dostępności, gdyby stopy procentowe wróciły do poprzedniego poziomu (oczywiście wartość ta nie uwzględnia całego szeregu dostosowań dynamicznych, które miałyby miejsce, a więc należy traktować ją jako zawyżoną). Widać, że wpisałaby się ona w spadkowy trend indeksu dostępności, ale wciąż byłby on w okolicach 2. Trzeba też pamiętać, że ceny nieruchomości obecnie rosną obecnie (w ujęciu rocznym) wolniej niż płace w sektorze przedsiębiorstw. Sytuacja może się przez pewien czas utrzymywać. To poprawia perspektywę dla możliwości obsługi kredytu. Najbliższe lata to w naszej ocenie lata silnego wzrostu PKB, silnych wzrostów płac i zacieśnienia rynku pracy. To czynniki sprzyjające utrzymaniu wysokiego popytu.
Ceny najmu obniżyły się wyraźnie, co wiąże się z odpływem studentów oraz pracowników sezonowych oraz usługowych do miejsc stałego zameldowania. Część z tych osób będzie powoli powracać, jednak przywrócenie równowagi od strony popytu rozciągnie się w czasie prawdopodobnie poza 2021 rok. Eksperci NBP zwracają uwagę, że wynajmujący dostosowali się przede wszystkim cenowo do nowych warunków (polecamy przyjrzenie się wykresowi po lewej: jest nieco skomplikowany, więc trzeba się skupić). Nie zaobserwowano masowego wystawiania lokali na sprzedaż.
W pierwszym kwartale oddano do użytkowania rekordową ilość mieszkań. Rekordowa była również liczba wydanych pozwoleń na budowę. Nie można więc wykluczyć, że obecnie jesteśmy w okolicach podażowej górki, która po raz kolejny pojawi się (jeśli wierzyć regularności "wskaźnika nowych budów" prezentowanemu na powyższym wykresie) za około 3-4 lata. W międzyczasie strona podażowa zacznie w większym stopniu wspierać ceny. Ryzykiem w kierunku podwyższenia podaży są dotychczas niesprzedane lokale przeznaczone na wynajem, które po obniżkach stawek najmu mają niższą rentowność (a po podwyżkach stóp może się to dodatkowo pogorszyć).